Rzeczoznawca majątkowy
W procesie wyceny nieruchomości może brać wiele osób np. sprzedający, kupujący czy rzeczoznawca majątkowy. Jednak umocowanie prawne do oszacowania wartości nieruchomości posiada wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który zdobył państwowe uprawnienia zawodowe. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa rejestruje rzeczoznawców majątkowych, dzięki czemu istnieje możliwość weryfikacji czy konkretna osoba jest upoważniona do konkretnych czynności związanych z wyceną. Weryfikacji rzeczoznawców można dokonać najczęściej na podstawie numeru licencji nadawanej przez wspomniane ministerstwo, a sprawdzenia dokonać można na stronach rządowych. Po lustracji kandydata mamy pewność, że jest on osobą upoważnioną, a sporządzona wycena jest prawomocnym dokumentem.
Rzeczoznawca majątkowy jest stroną niezależną w procesie wyceny nieruchomości. W toku prac rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, który stanowi jego indywidualną opinię na temat konkretnej nieruchomości. Czynniki, które mają wpływ na wybór rzeczoznawcy to najczęściej opinia o konkretnej osobie, cena sporządzenia operatu, czas potrzebny na jego sporządzenie uwzględniając oględziny nieruchomości oraz inne wymogi, które powinien spełnić operat jak np. sposób wyceny. Rzeczoznawcy, którzy zostali wpisani na listę biegłych sądowych są osobami, które na co dzień sporządzają operaty szacunkowe na zlecenie okolicznych sądów. Wówczas mamy pewność, że taka osoba jest na bieżąco ze wszelkimi przepisami.
Operat szacunkowy
To sformalizowany dokument będący opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości konkretnej nieruchomości stanowiący dokument urzędowy. Jedyną akceptowalną formą sporządzenia wyceny jest forma pisemna. W wypadku istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez dwój niezależnych rzeczoznawców, oceny prawidłowości tych dokumentów dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Każdy operat szacunkowy ma zbliżoną strukturę i powinien zawierać takie informacje jak: podstawy prawne, uwarunkowania dokonanych czynności, tok obliczeń oraz ostateczny wynik.
W wycenie przedstawione są tak zwane dokonania wyceny nieruchomości, a wśród nich należy wymienić:
- określenie zakresu wyceny oraz samej nieruchomości,
- przedstawienie celu wyceny,
- określenie podstawy formalnej wyceny oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie daty określania wartości nieruchomości,
- opis stanu nieruchomości,
- wskazanie podejścia, metody, a także techniki szacowania,
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości,
- wynik wyceny z przedstawieniem sposobu obliczeń wartości nieruchomości.
W sytuacji, gdy upłynie pewien czas od daty sporządzenia operatu istnieje możliwość jego aktualizacji. Jest to proces znacznie krótszy niż sporządzenie nowej wyceny. Potwierdzenie aktualności operatu odbywa się poprzez umieszczenie odpowiedniej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę sporządzającego wycenę (art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz.U. z 2018r. poz. 2204, z późniejszymi zmianami).
Kiedy potrzebna jest wycena?
Instytucjami, które najczęściej wymagają operatu szacunkowego nieruchomości są instytucje finansowe, a konkretnie banki. W momencie udzielenia finansowania na zakup nieruchomości bank zleca sporządzenie operatu szacunkowego. Najczęściej banki współpracują z zaufanymi rzeczoznawcami lub korporacjami zajmującymi się wycenami, co ogranicza ryzyko nadużyć. Pozostałymi organami, które korzystają z wycen są np. komornicy na potrzeby licytacji nieruchomości, a dalej przedsiębiorstwa, które nabywają lub sprzedają nieruchomości stanowiące własność firmy.
Dowiedz się Więcej
